Nos analyses et réflexions

Analyse 2023-18

Le 11 septembre 2023, la rencontre annuelle des membres de la Plateforme namuroise du social mettait l’accent sur la problématique du logement. Dès le discours de bienvenue, Philippe Noël, président du CPAS de Namur¹, déplore la hausse des loyers qui accroît la difficulté d’accès à un logement décent. À sa suite, un groupe de travail spécifiquement dédié rend compte d’un « manque cruel de logements accessibles et salubres » à Namur et évoque les problèmes de discrimination au sein des agences immobilières. Ce constat est commun à toute la Fédération Wallonie-Bruxelles et vaut un peu partout en Europe… Le droit à un logement décent (entré dans la Constitution belge en 1994²) est-il appliqué ? Est-il seulement applicable ? Couples et Familles analyse la situation.

Actuellement, il existe près de 100 000 logements sociaux en Wallonie, environ 40 000 à Bruxelles, lesquelles comptent respectivement en sus 40 000 et 50 000 candidats auxdits logements pour qui les délais d’octroi peuvent dépasser 10 ans à Bruxelles ! En attendant, une aide au paiement des loyers est octroyée à environ 12 000 ménages en Wallonie et 9000 à Bruxelles³, ⁴, ⁵, ⁶. Mais l’acquisition du logement social tant attendu n’est pas toujours synonyme d’accès à un logement décent, en effet, certains sont en décrépitude, voués à l’humidité ou aux incivilités de locataires peu éduqués, sources de tracas permanents et de dégradation de la santé ⁷, ⁸. Parallèlement, des dizaines de milliers d’appartements sont laissés inhabités par des propriétaires peu scrupuleux ou refroidis par le coût des travaux de rénovation et d’isolation. Ajoutons à cela des crises successives et interminables qui ont pour effet d’amoindrir le pouvoir d’achat immobilier⁹, faisant de bon nombre de citoyens d’éternels locataires, ce qui sature encore davantage le marché locatif. Les loyers deviennent exorbitants, surtout à Bruxelles, et beaucoup de locataires peinent à honorer leurs mensualités. Où se situe la décence là-dedans ?

Propriétaires « contre » locataires

Le manque de réactivité des propriétaires face à l’urgence des rénovations de leurs biens loués est régulièrement pointé par les locataires en souffrance. Le parc immobilier locatif est en effet moins performant énergétiquement et moins bien sécurisé que les habitations des propriétaires, qui sont en moyenne plus riches que les locataires. Ces derniers, en plus de se contenter de passoires énergétiques, doivent assumer des dépenses supplémentaires liées au chauffage et à leurs soins de santé, par exemple pour des infections respiratoires. Il est cependant difficile de contrôler les agissements des bailleurs ainsi que les contrats de locations, et les pouvoirs publics peinent à sanctionner les fautifs. En prime, ils sont tenus d’inciter les propriétaires à rénover… leur trouver des avantages fiscaux¹⁰. Et quand des dispositions sont prises pour les modérer ou les sanctionner, force est de constater que le résultat n’est pas à la hauteur : à Bruxelles, 40 % des amendes pour logements vides ne sont pas honorées¹¹ ; la récente mesure visant à plafonner les augmentations de loyers par rapport au PEB¹² ne concerne pas les locataires sociaux, puisque leurs loyers dépendent de leurs revenus¹³ ; les propriétaires de logements sociaux gérés par une AIS¹⁴ peuvent, à terme de leur contrat de gestion, revendre leur bien au plus offrant¹⁵, etc.

L’argent, toujours l’argent. Les uns nécessitent des incitants pour des rénovations, surtout quand elles ne leur profiteront pas, les autres des allocations pour payer leurs loyers quand ils sont éligibles au logement social mais ne peuvent en profiter faute de places. Quand les critères de ce genre d’aides sont établis, ce sont toujours les citoyens lambda, aux revenus moyens, qui n’ont droit à rien et galèrent avec des loyers indexés sans complexe ou des emprunts aux taux grimpants (quand les banques ont bien voulu les octroyer). En effet, il existe aussi des propriétaires qui peinent à rénover leur propre habitation pour y vivre décemment... Et tant que les richesses restent concentrées entre les mains de quelques-uns, les pouvoirs publics galèrent à aider tous ceux qui en ont besoin¹⁶.

Dès lors, que faire ? Sortir de ce schéma trop bien ancré selon lequel tout se paie, y compris les biens de première nécessité : le logement décent en est un. En douceur, on pourrait commencer par décréter que ce qui relève de la décence ne devrait rien coûter… Un rêve indécent. Par contre, tout le monde pourrait être mis à contribution via une caisse régionale qui servirait à tous « travaux de décence » : isolation, traitement de l’humidité, nettoyage des communs, placement de porte sécurisée, etc. De sorte d’alléger la charge financière des propriétaires les moins riches¹⁷. En contre-partie, les locataires devraient avoir des leviers pour directement contraindre leurs bailleurs à effectuer ces travaux. Ce qui ne peut fonctionner sans un système effectif de sanctions efficaces¹⁸, ¹⁹.

Des modèles sociaux hors normes

Ces dernières années, deux phénomènes sociaux bien distincts se sont fortement amplifiés et participent à la « crise » perpétuelle du logement. D’une part, l’augmentation du nombre de familles, du fait des séparations de couple d’où émergent des familles monoparentales : ou comment occuper deux logements au lieu d’un seul. D’autre part, l’augmentation du nombre d’expulsions qui grossit les rangs des sans-abris. Bien que n’ayant aucun lien en apparence, ces deux phénomènes témoignent de bouleversements sociétaux que l’on peut assimiler à un échec collectif d’une société qui tend majoritairement à l’individualisme. Les couples semblent ne pas savoir se construire, surmonter leurs propres crises — qui parfois sont insolubles —, et les intérêts des propriétaires ne rencontrent définitivement pas ceux des locataires. Certes, il y a des locataires fautifs menaçant l’intégrité d’une propriété par leur incivisme ; là encore, tristement, rien n’est fait pour sanctionner ni sensibiliser efficacement, ainsi, on en arrive à des solutions extrêmes (l’expulsion) qui témoignent des limites de notre société. Après coup, cette société tente d’élaborer des plans d’action pour aider les plus démunis à (re)trouver un logement. Cela se fait par l’attribution de points de priorités, un système²⁰ qui favorise les personnes sans toit au sens strict, se contentant ainsi d’une hiérarchisation de la précarité alors que tous devraient se voir accordé la même attention.

Alors, oui, il y a des priorités, des cas urgents où la vie de la personne est en jeu. Mais à côté de cette évidence, il y a quantité de laissés pour compte. Par exemple, les parents solos dont le mode de vie s’écarte de la norme et de l’idéal encore trop bien ancrés de la famille traditionnelle, auxquels s’accrochent (à tort) notre modèle social, administratif et législatif. Ce qui engendre des complications pour certains parents, voire l’impossibilité d’obtenir des aides dont ils ont besoin pour vivre avec leurs enfants décemment²¹.

Faudrait-il aider les uns et les autres à obtenir un logement décent qui corresponde à leur besoin urgent ou moins urgent ? Certainement. Mais la société y perdra des plumes si, dans sa course folle, elle n’accorde pas plus d’importance aux causes initiales : nous manquons probablement d’un « savoir-vivre ensemble ». Comment miser sur une société solidaire si la solution la plus usitée face aux problèmes relationnels est la séparation ou le rejet de ceux qui ne se plient pas à nos attentes ? Encore faut-il qu’on souhaite cette société solidaire, ce qui ne semble pas toujours le cas. Nous pouvons faire le parallèle entre la construction de la société et celle du couple : cela met du temps et est régulièrement affaire de compromis, d’écoute, de compréhension et de remise en question. Aussi, pour éviter les débats stériles, faudrait-il une base de valeurs commune. Or, l’accès au logement et à la propriété reposent sur des valeurs qui arrangent les plus riches. Il faut donc d’abord que notre société se soustraie à cette logique, par exemple en mutualisant les ressources immobilières, en contraignant davantage les promoteurs immobiliers et les investisseurs privés à confier des parts de leurs parcs immobiliers aux AIS. Ensuite, il faut éduquer – et encore éduquer – à la préservation du bien commun, au respect mutuel, sensibiliser aux accidents de la vie et ainsi lutter contre la marginalisation en favorisant l’inclusion. Cela demande un réajustement de notre modèle politique et implique un refinancement conséquent du secteur social dans son ensemble : de l’enseignement (base de l’éducation et de la transmission des nos valeurs communes) aux CPAS, dont la société idéale, sans discrimination ni inégalité d’aucune sorte, devrait se passer.

Vers une société décente et solidaire

Nous vivons dans un système qui favorise les inégalités et dans une société qui culpabilise de cela et tente péniblement de lutter contre celles-ci. Dans le cas de l’accès aux logements, le système rend la vie dure, entre autres, aux familles monoparentales. Aussi colle-t-on des rustines comme les allocations de loyer²², qui risquent de s’user avec le temps. Puisque les solutions en application sont insuffisantes, certains ont l’imagination et l’audace de changer leur rapport à la société : on note un intérêt accru pour les logements alternatifs, comme les habitats légers²³, ²⁴ ou les habitats groupés²⁵. C’est peut-être une piste vers des solutions durables, d’une part pour l’aspect écologique, d’autre part, pour la volonté de mutualiser les moyens en cultivant des valeurs communes. Et si on s’inspirait de ces deux idées pour aller vers quelque chose de satisfaisant pour tous²⁶ ?

On peut attaquer le problème de l’accès au logement sous différents angles : soit on continue de distribuer des rustines en cautionnant le système générateur d’inégalités, et on laisse pour compte une part non négligeable de la population, pourtant dans le besoin mais qui n’a pas atteint un seuil critique de précarité ; soit on casse la chaîne de l’offre et de la demande²⁷ pour répondre équitablement à un besoin global de la population. Et ce besoin ne tient peut-être pas tant au manque d’argent qu’au manque de solidarité et de vision à long terme. À titre d’heureux exemple, il existe des initiatives associatives (les CLT²⁸ ) qui s’appliquent à faire du sol un bien commun, le retirant ainsi du marché et le protégeant de la spéculation²⁹. C’est cela qui devrait être la norme.

Face à l’augmentation inquiétante du nombre de sans-abris, le Gouvernement Wallon – sous l’impulsion des Ministres Christie Morreale (Action sociale) et Christophe Collignon (Logement) – a lancé un vaste appel à projets pour la création de « Territoires Zéro Sans-Abrisme ». Dix projets-pilotes ont été sélectionnés, se partageant un budget total de 35 millions d’euros qui permettront « d’acquérir ou de construire des biens immobiliers, des terrains ou des solutions de logements modulables³⁰ pour les personnes sans-abris [et] de créer des logements collectifs innovants destinés à aider les personnes rencontrant des problématiques de toxicomanie, d’assuétudes ou encore de santé mentale³¹. » Couples et Familles se réjouit d’une telle ambition et espère que les différents projets-pilotes seront à la hauteur des enjeux sociaux, psychologiques, sécuritaires et économiques derrière la vaste question du sans-abrisme. Elle attire toutefois l’attention sur le danger de reproduire le schéma actuel, vecteur d’inégalités et gouverné par des archaïsmes normatifs qui n’évoluent pas avec la société³², ³³ et invite nos politiques à étendre leurs priorités à tous ces citoyens « normaux » ou « hors normes » qui désespèrent de pouvoir vivre décemment.³⁴

¹ Récemment, le Gouvernement Wallon a lancé un appel à projets dans le cadre de la lutte contre le sans-abrisme, avec pour ambition d’éradiquer le phénomène grâce au développement de «  Territoires Zéro Sans-Abrisme » : « la stratégie wallonne de sortie du sans-abrisme a pour ambition de basculer vers une dynamique davantage préventive que curative (SPW) ». Parmi les dix projets-pilotes sélectionnés, le CPAS de Namur et le Relais Social Urbain Namurois bénéficieront d’un budget de presque 4 millions d’euros pour construire, aménager et suivre les bénéficiaires. Voyez le communiqué de presse du 27/11/2023 de Christie Morreale, entre autres Ministre de l’Action sociale.

²   Article 23.3 de la Constitution belge. Cette notion s’inspire de textes internationaux antérieurs tels que la Charte sociale européenne (1961) ou le Pacte international des Nations Unies relatifs aux droits économiques, sociaux et culturels (1966).

³    Service de lutte contre la pauvreté, la précarité et l’exclusion sociale.

⁴    Bastien Mertens, « L'attente est interminable pour un logement social : décryptage en quatre questions », dans moustique.lalibre.be, 21/05/2023 (page consultée le 05/12/2023).

⁵    Anfrie, MN. (coord.), E. Coban, et al., « Chiffres clés du logement en Wallonie », 5^e éd., Charleroi : CEHD asbl, p. 20-48. Rapport en ligne sur www.cehd.be.

⁶  Amandine Cloot, « Logement social à Bruxelles: entre 7 et 19 ans d’attente pour les ménages inscrits », dans www.lesoir.be, 20/02/2023 (page consultée le 05/12/2023).

⁷    En Fédération Wallonie-Bruxelles, 140 000 familles bénéficient d’un logement social, mais 1 logement sur 3 ne sont pas conformes en termes de salubrité et de sécurité. [Source : 8].

⁸    Fabrice Gérard et Santos Hevia, « Locataires sociaux : les oubliés du logement », émission Question à la une du 04/09/2019. En ligne sur Ma chaine CCLP, dans Youtube (page consultée le 01/12/2023).

⁹    Laurent Van de Berg et Michel Gassée, « Immobilier : le pouvoir d'achat des Belges a diminué de 22%, l'équivalent de deux chambres », dans www.rtbf.be, 03/11/2023 (page consultée le 05/12/2023).

¹⁰    David Lemin, « La rénovation du patrimoine locatif, une nécessité environnementale et sociale », dans www.canopea.be, 07/03/2023 (page consultée le 05/12/2023).

¹¹    Bastien Mertens, op. cit.

¹²    Certification PEB : pour Performance énergétique des bâtiments.

¹³    Emmanuel Morimont via La1, « Les oubliés du certificat PEB : les locataires sociaux voient leur loyer augmenter même s’ils vivent dans des passoires énergétiques », dans www.rtbf.be, 09/02/2023 (page consultée le 05/12/2023).

¹⁴    AIS : Agence Immobilière Sociale.

¹⁵    Mathilde de Kerchove, « Les promoteurs privés à l’assaut des logements sociaux », dans www.lalibre.be, 02/03/2023 (page consultée le 05/12/2023).

¹⁶    À titre d’exemple : censées proposer 15 % de leur parc immobilier pour des logements sociaux, les communes de Bruxelles ne sont pas sur un pied d’égalité. Et pour cause, les communes les plus riches investissent le moins ! Source : Sylvain Anciaux, « Logement social à Bruxelles : les communes les plus riches investissent le moins », dans www.dhnet.be, 19/04/2022 (page consultée le 14/12/2023).

¹⁷    Dans le même ordre d’idée, le Rassemblement Wallon pour le Droit à l’Habitat propose  la création d’un fonds de garantie locative « universel et obligatoire » « qui assure immédiatement l’indemnisation des bailleurs pour les dégâts locatifs » et qui soit « géré paritairement par les pouvoirs publics, les bailleurs et les locataires ». Le RWDH part du constat que la constitution d’une garantie locative est la première difficulté rencontrée par les locataires. Voyez le détail dans la brochure « Nous avons un plan » sur le site https://rwdh.be.

¹⁸    La justice bruxelloise a enfin donné l’exemple en condamnant un propriétaire, selon les termes de la loi, à mettre fin à l’inoccupation de son bien et à le rénover endéans les trois mois. Une contrainte demeurée jusqu’alors inappliquée. « C’est le premier dossier sur lequel nous avons travaillé, mais je peux vous garantir que d’autres suivront », a assuré Nawal Ben Hamou, Secrétaire d’état au Logement, sur le 18h de BX1. [Source : 19].

¹⁹    « Un propriétaire condamné pour l’inoccupation de son bien immobilier : une première en Belgique », émission Le 18h du 09/11/2023, dans bx1.be (page consultée le 05/12/2023).

²⁰    Calcul des points de priorité (la grille référencée ici est celle du Logis social de Liège, mais elle s’applique partout en Wallonie de la même manière).

²¹    Ligue des familles, « Les oubliés du logement », dans liguedesfamilles.be, 18/11/2022 (page consultée le 05/12/2023).

²²    Belga et Alain Lechien, « Le Gouvernement Wallon donne son feu vert définitif à l’octroi d’une allocation-loyer », dans www.rtbf.be, 10/03/2023 (page consultée le 05/12/2023).

²³    Nous en parlions en 2019 dans cette analyse « L’habitat léger : une solution en temps de crise ? » : certes, ce choix de vie résulte parfois de convictions écologistes, mais pour certains, il s’agit d’une façon de réduire au maximum le coût de la vie.

²⁴    Voyez aussi « L’habitat léger est-il légal en Belgique ? » sur www.ecoconso.be.

²⁵    Sur ce sujet, Voyez le site www.habitat-groupe.be.

²⁶    « Note documentaire de la CCS Construction : Quelles pistes pour solutionner la crise du logement abordable, durable et de qualité ? », Bruxelles : CCE, 2022, p. 45. En ligne sur www.ccecrb.fgov.be.

²⁷    La notion-même de pénurie de logement est critiquée par certains, comme José Garcia, travailleur au Syndicat des locataires, qui n’hésite pas à qualifier celle-ci de « légende urbanistique », dans la mesure où, si l’on mettait à disposition des locataires tous les logements inhabités actuellement à l’abandon, cette logique de l’offre et de la demande ferait immédiatement baisser les montants des loyers. Mais, comme on le disait, pour en arriver à ce résultat, il faudra d’abord « trouver » l’argent nécessaire à la rénovation, puisque la plupart des propriétaires ne sont pas aptes ou enclins à les assumer.

²⁸    CLT : Community Land Trust.

²⁹    Voyez la Plateforme CLT Wallonie : www.cltw.be.

³⁰    Logement modulable : capable d’évoluer en fonction des besoins de ses occupants.

³¹    Christie Morreale, « 34 millions d’euros pour 10 expériences-pilotes "Territoires Zéro Sans-Abrisme" en Wallonie : Sélection des projets », communiqué de presse, dans morreale.wallonie.be, 27/11/2023 (page consultée le 05/12/2023).

³²    Quand il s’agit de procurer un logement aux sans-abris, il est toujours aussi question de les réinsérer dans la société, dans l’emploi, etc. Leurs logements ne seront sans doute pas gratuits, il faudra leur accorder une allocation de loyer, les suivre… Sachant que bon nombre d’entre eux sont déconnectés de l’administratif, ont parfois des dettes, des assuétudes, etc., comment s’assurer qu’ils vont rejoindre la « norme » sans être à nouveau submergés par les soucis personnels, notamment financiers, qui les ont menés à la rue ? Comment remettre les compteurs à zéro ? Si ce n’est en faisant table rase d’un système qui a fait son temps et en accordant plus d’importance que jamais à l’individu pour ce qu’il est (et pourquoi il l’est) plutôt qu’à ce qu’il devrait être aux yeux de normes de moins en moins représentatives de notre réalité sociale.

³³    Voyez aussi notre analyse « Faut-il aider ceux qui ne demandent rien ? ».

³⁴    Analyse rédigée par Olivier Monseur.